شهردار تهران از اقدام برای ارائه مشخصات فنی املاک به متقاضیان خرید مسکن در آینده نزدیک خبر داد.
پیروز حناچی، شهردار تهران با تاکید بر آنکه متقاضیان حق دارند مشخصات فنی املاک را موقع خرید بدانند، عنوان کرد: شهروندان حق دارند موقع خرید هر ملکی از مشخصات فنی آن مطلع باشند؛ به همین علت مشخصات فنی ساختمان‌ها از جمله نوع اسکلت و میزان رعایت مقررات ملی در آنها تهیه خواهد شد.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون واسطه‌های خرید و فروش املاک اطلاعات دقیقی از مشخصات فنی ساختمان‌ها ندارند، گفت: این در حالی است که شهروندان حق دارند بدانند چیزی که به‌عنوان ملک می‌خرند از چه کیفیت فنی برخوردار است.
به گفته وی، جهت‌گیری عمومی شهرداری تهران حرکت به سمت انجام این اقدام بوده و این مساله کار مشترک بین وزارت راه و شهرسازی، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی است.
خرید مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری سبد خانوارهای ایرانی است. با این حال تاکنون امکان رویت و اطلاع خریداران ملک از مشخصات فنی و کیفی ملک وجود نداشته است. این در حالی است که شهروندان برای خرید خودرو و… امکان اطلاع دقیق از مشخصات فنی کالای خریداری شده را دارند.
شهرداری تهران در یک همکاری سه جانبه با سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در مسیر انتشار اطلاعات فنی املاک در هنگام خرید را فراهم سازد. ارائه مشخصات فنی املاک می‌تواند به‌عنوان یک ضمانت‌نامه برای اطمینان از سطح کیفی ملک تلقی شود.
با وجود رکود نسبی بازار مسکن در سال ۲۰۱۸، رشد قیمت‌ها دراروپای غربی بیش از سایر مناطق بوده است.
مؤسسه ” سی بی آر ای” در گزارش جدید خود به وضعیت بازار مسکن در ۳۵ شهر از نقاط مختلف جهان پرداخته است و آنها را بر حسب میزان رشد قیمت‌ها در طول یک سال و متوسط قیمت آنها رده بندی کرده است.
پس از گذشت یک دهه از رشد انفجاری قیمت مسکن در جهان و به ویژه در کشورهای توسعه یافته، اکنون این بخش وارد آرامش بیشتری شده است و معاملات مسکن در بین معامله گران بیش از پیش کاهش یافته است. این کاهش باعث شده است تا آمریکای شمالی و آسیای شرقی در برابر اروپای غربی عقب نشینی کند.
۱- بارسلونا- اسپانیا
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: ۱۶.۹ درصد
۲- دوبلین- ایرلند
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: ۱۱.۶ درصد
۳- شانگهای چین
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: ۱۱.۲ درصد
۴- مادرید- اسپانیا
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: ۱۰.۲ درصد
۵-پاریس- فرانسه
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: ۹.۱ درصد
هم چنین شهرهای مسکو در روسیه، کیپ تاون آفریقای جهانی، میلان ایتالیا، لس‌آنجلس آمریکا و استانبول ترکیه در رده‌های ششم تا دهم بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال ۲۰۱۸ ایستاده‌اند.
۱- ابوظبی- امارات
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: منفی ۱۰ درصد
۲- دوبی- امارات
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: منفی ۵.۳ درصد
۳- جده- عربستان
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: منفی ۵ درصد
۴- ریاض- عربستان
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: منفی ۴.۴ درصد
۵- شنژن- چین
متوسط افزایش قیمت مسکن در طول یک سال گذشته: منفی ۰.۱ درصد
۱- نیویورک- آمریکا
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۲۸۴۴ دلار
۲- ابوظبی- امارات
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۲۸۰۷ دلار
۳- هنگ کنگ
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۲۷۷۷ دلار
۴- جده- عربستان
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۲۳۹۹ دلار
۵- لندن- انگلیس
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۲۳۸۹ دلار
۱- بانکوک – تایلند
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۳۰۴ دلار
۲- استانبول- ترکیه
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۴۱۱ دلار
۳- مونترال- کانادا
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۵۹۹ دلار
۴- ژوهانسبورگ- آفریقای جنوبی
متوسط اجاره ماهانه مسکن در سال ۲۰۱۸: ۶۳۱ دلار
۵- مسکو- روسیه
تقاضای بالقوه در بازار مسکن شهر تهران به‌خصوص در مناطقی که واسطه‌های ملکی از آن به مناطق محروم بازار یاد می‌کنند، در حجم بالایی وجود دارد اما پل اتصال این گروه از متقاضیان به میز تنظیم قرارداد خرید فعلا قطع است.
آنچه شوربختی خریداران مسکن را در پایتخت موجب شده رشد شدید قیمت‌ها از یکسو و بی‌توجهی ت‌گذار به چگونگی جبران جهش است. متوسط قیمت مسکن در تهران ظرف یک‌سال تقریبا دو برابر شده در حالی که سقف وام خرید مسکن طی دو سال گذشته هیچ تغییری نکرده است.
کارشناسان اقتصادی معتقدند، سقف وام خرید لازم است برای تقاضای مصرفی متناسب با تورم ملکی، تعدیل شود. اگر حتی ت گذار ملاحظه دارد که افزایش سقف وام خرید مسکن به شکل کلی باعث دسترسی بیشتر تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک و تحریک بیشتر قیمت‌ها خواهد شد، در این صورت راهکار جایگزین به‌طور قطع، «پاک کردن صورت مساله مربوط به نیاز مالی و اعتباری تقاضا» نیست.
یک راهکار می‌تواند این باشد که خانه اولی‌ها و ساکنان بافت فرسوده در تهران و شهرهای بزرگ که بیشترین آسیب را از تورم مسکن و بی اثر شدن قدرت وام خرید، متحمل شده‌اند، نقطه هدف تسهیلات قرار بگیرند و وام‌ها فعلا برای این گروه مناسب‌سازی بشود.
ریز معاملات مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بر اساس آخرین آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن که برای ماه اسفند ۹۷ است کاملا نشان می‌دهد وابستگی خریداران مسکن در بافت فرسوده به تسهیلات از یکسو و بی‌اثر شدن قدرت خرید وام مسکن از سوی دیگر چگونه باعث شده سهم این مناطق در معاملات کاهش پیدا کند.
از آن بدتر، اثر دومینویی تعدیل نشدن سقف ریالی وام مسکن است که متوجه بازار ساخت و ساز خواهد شد. کارشناسان اقتصادی با تاکید بر اهمیت تامین مالی سازنده‌ها تاکید می‌کنند اگر تقاضای بالفعل برای خرید مسکن وجود نداشته باشد سازنده‌ها در قسمت آخر فعالیت خود به چالش فروش برخورد خواهند کرد.
نبود تقاضای خرید به معنی امکان ناپذیری ساخت و ساز است. نکته جالب آنکه ت گذار بخش مسکن از هدایت تسهیلات بانکی به سمت عرضه می‌گوید در حالی که سازنده‌ها تمایلی به دریافت تسهیلات بانکی ندارند!
سازنده‌ها ترجیح می‌دهند بدون دریافت وام ساخت، بسازند تا بدون رعایت چارچوب زمانی بانک برای تکمیل و فروش پروژه، بتوانند متناسب با شرایط بازار ملک –دوره‌های رکود و رونق معاملات مسکن- زمان تکمیل پروژه و فروش واحدهای مسی را خودشان انتخاب کنند.
یک سازنده در صورت اخذ وام ساخت مسکن مکلف است حداکثر ظرف ۲۴ ماه پروژه را به سرانجام برساند و واحدها را در بازار بفروشد در غیر این‌صورت باید از نقدینگی محدود در اختیار خود، نسبت به بازپرداخت کامل وام بانکی اقدام کند. ضمن آنکه نرخ سود وام ساخت مسکن آنچنان مقبول سازنده‌ها نیست و باعث کاهش حاشیه سود میشود.
در اسفندماه سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۶۹ هزار و ۱۴۰ مورد خرید و فروش ملک در کل کشور انجام شده که نسبت به ماه قبل از آن ۲۴ درصد و نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن ۲۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه مورد اشاره همچنین ۳۵ هزار و ۲۳۳ قرارداد اجاره در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به بهمن ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۰ درصد و نسبت به اسفندماه سال قبل از آن ۱۲ درصد کاهش یافته است.
وی افزود: در شهر تهران نیز ۱۴ هزار و ۴۹۴ مورد خرید و فروش مسکن طی اسفندماه ۱۳۹۷ صورت گرفته که نسبت به بهمن ماه ۳۳ درصد افزایش و نسبت به اسفندماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در اسفندماه ۱۳۹۷ شاهد امضای ۱۰ هزار و ۵۲۴ مورد قرارداد اجاره بودیم که نسبت به ماه قبل ۹ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۱۸ درصد کاهش یافته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه خوشبختانه بازار خرید و فروش مسکن در اسفندماه مقداری گرم شد، تصریح کرد: سرمایه‌گذاری در املاک نسبت به طلا و ارز مزیت دارد؛ چرا که مسکن، کالایی مطمئن محسوب میشود و پس از نوسانات اقتصادی با نرخ تورم در حالت توازن قرار می‌گیرد. از سوی دیگر با توجه به پیشران بودن بخش مسکن، افزایش معاملات در این بخش به ایجاد اشتغال منجر میشود اما بازارهای ارز و طلا چنین خصوصیتی ندارند.
خسروی درباره پیش‌بینی از بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ گفت: با توجه به رشد بیش از حد قیمت‌ها در سال گذشته، امسال قیمت مسکن حدود نرخ تورم و حتی پایین‌تر قرار می‌گیرد.
وی خاطرنشان کرد: زمانی که در سال ۱۳۹۱ یک‌مرتبه قیمت ارز بالا رفت قیمت ملک هم مانند سایر کالاها سه برابر شد. بعد که قیمت دلار به ۴.۰۰۰ تومان رسید شاهد ثبات بازار مسکن بودیم که تا پنج سال ادامه یافت. مجدداً در سال ۱۳۹۷ پرش قیمت ارز و کاهش ساخت و ساز، اثر خود را در بازار مسکن گذاشت. بنابراین کلید ایجاد تعادل در بازار مسکن، تناسب بین عرضه و تقاضا است.
به گفته خسروی، برنامه احداث ۴۰۰ هزار واحد مسی که از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شده، از دو جنبه اشتغال و گردش مالی اهمیت دارد؛ زیرا ۱۷۴ شغل کلیدی به بازار مسکن وابسته است و هرچه معاملات بالاتر برود به رونق اقتصاد منجر میشود.
تندترین نبض معاملاتی در بازار مسکن تهران، از بین گروه‌های مختلف املاک، برای آپارتمان‌های نیمه‌لوکس به ثبت رسیده است. طی هفته‌های گذشته از نیمه دوم امسال، فروش یک گروه از واحدهای مسی در تهران، بیشترین رشد را نسبت به میزان تغییرات مثبت کل معاملات ملک داشته است.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد: فروش آپارتمان‌های نیمه‌لوکس –واحدهای با مساحت حداقل ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و قیمت حدود دو برابر میانگین قیمت شهر- نسبت به سال گذشته همین موقع ۱۷۷ درصد افزایش پیدا کرده است. این درحالی است که طی پاییز امسال حجم کل معاملات مسکن در تهران به‌طور متوسط ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال رشد کرد.
این گروه از آپارتمان‌ها، واحدهایی هستند که در کارنامه معاملات مسکن شهر تهران طی ماه‌های اخیر با قیمت میانگین نزدیک به یک میلیارد تومان، فروش رفته‌اند. نوسازهای حول و حوش ۱۰۰ مترمربع در مناطق بالای شهر و همچنین قدیمی‌سازهای متراژ بزرگ در محله‌های شمال شهر، جزو این گروه از املاک مسی محسوب می‌شوند.
فروش ۷/ ۲ برابری آپارتمان‌های نیمه‌لوکس در مقایسه با سایر واحدهای مسی که از رشد کمتر در معاملات برخوردار بوده‌اند، ناشی از یک اتفاق طی رکود عمیق سه سال منتهی به ۹۵ است. طی سال‌های اخیر به دلیل انعکاس بیشتر حباب قیمت مسکن در خانه‌های متراژ بالا، شدت رکود در آپارتمان‌های نیمه‌لوکس و لوکس، بیش از واحدهای مصرفی کم متراژ بود که این موضوع باعث شده بود خروج تقاضا از بازار گران‌قیمت‌ها با نرخ بیشتری نسبت به واحدهای کم‌متراژ شکل بگیرد.
در دوره رکود معاملات مسکن که از اواسط سال ۹۲ شروع و تا اواسط ۹۵ با شدت بالا ادامه داشت، عمده خریدها در بازار ملک چون که از جنس کاملا مصرفی و تحریک شده ناشی از وام‌های خرید نه چندان بالا بود، صرفا به چند گروه محدود از آپارتمان‌ها خلاصه شد. در دوره قبل از فاز کنونی پیش رونق، وضعیت فروش واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ به مراتب بهتر از واحدهای بزرگ بود. حدود ۴۰ درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های زیر ۶۰ مترمربع اختصاص دارد که این سهم در دوره‌های مختلف تغییر قابل ملاحظه‌ای پیدا نمی‌کند.
با این حال، تحت‌تاثیر نرمش قیمتی سمت عرضه در گروه نیمه‌لوکس‌های بازار ملک ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی در این قسمت از بازار از یکسو و همچنین بازگشت تقاضای خرید به صحنه معاملات بعد از سال‌ها رکود، هم اکنون حجم فروش در این گروه، بیشترین شتاب را به خود گرفته است.
نه‌تنها فروش واحدهای با قیمت ۹۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان، ۷/ ۲ برابر شده که حجم معاملات خرید آپارتمان‌های یک پله قیمتی پایین‌تر –واحدهای با قیمت ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان- نیز رشد ۱۰۰ درصدی پیدا کرده است. دهک‌های متوسط رو به بالا، مشتری این آپارتمان‌ها محسوب می‌شوند. در این میان، میزان فروش واحدهای مخصوص دهک‌های متوسط –واحدهای ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان- در سال‌جاری به‌خصوص در پاییز ۹۶، حدود ۴۰ تا ۵۷ درصد افزایش پیدا کرده است.
این گروه از آپارتمان‌ها ۲۰ درصد کل معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. نیمه‌لوکس‌ها اگر چه رکورد بیشترین رشد فروش در بازار معاملات مسکن شهر تهران را برای خود ثبت کرده‌اند اما سهم این واحدها از کل معاملات ۷/ ۰ درصد است.
سهم این گروه سال گذشته ۳/ ۰ درصد بود. درحال‌حاضر بیشترین سهم از بازار معاملات مسکن، به آپارتمان‌های ۲۰۰ میلیون تومانی اختصاص دارد. گروه آپارتمان‌های ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان، ۷ درصد معاملات خرید مسکن در تهران را شکل می‌دهند درحالی‌که سهم سایر گروه‌های قیمتی آپارتمان‌های کمتر از این است.
پاییز امسال آپارتمان‌های بالای یک میلیارد تومان، ۱۰ درصد از کل معاملات را شکل داد. این سهم سال گذشته ۷/ ۷ درصد بود. آپارتمان‌های بالای یک میلیارد ااما به معنای واحدهای بزرگ متراژ و لوکس نیست؛ چراکه سهم واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع از کل معاملات، تنها ۳/ ۱ درصد است اما سهم واحدهای با مساحت بیش از ۱۳۰ مترمربع از کل معاملات، ۱۰ درصد برآورد میشود. درحال‌حاضر اوضاع فروش نیمه‌لوکس‌ها بهتر از لوکس‌ها ارزیابی میشود.
دسته‌ای از فایل‌های فروش آپارتمان که تعدادشان در بازار مسکن تهران به شکل تصاعدی افزایش یافته، به تهدید تازه‌ای برای خریداران تبدیل شده است. این فایل‌ها، ساختمان‌های در حال ساخت یا نیمه‌کاره را به اسم تازه‌ساز آماده مصرف، به متقاضیان عرضه می‌کند.
ریسک خرید این املاک به‌دلیل آنکه طرف حساب سازنده نیست، بالا ارزیابی میشود. فعالان بازار مسکن این فایل‌ها را نخاله‌های ملکی ناشی از ته‌نشین شدن عرضه نوسازهای مناسب عنوان می‌کنند. نحوه قیمت‌گذاری این فایل‌ها نیز نامتعارف بوده ضمن آنکه ابهام در زمان تحویل مهم‌ترین تهدید این فایل‌ها است.
یک گروه از فایل‌های ماسک‌دار در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر به تهدیدی برای خریداران مسکن تبدیل شده است.
این فایل‌ها آپارتمان‌های نیمه‌کاره‌ای هستند که در گروه واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در حالی که در گروه ساختمان‌های نیمه‌کاره که البته مرحله تکمیل نمای سازه را پشت سر گذاشته است، قرار دارند. متقاضیان آپارتمان‌های نوساز در هفته‌های اخیر بارها با پیشنهاد این قبیل فایل‌های ته‌نشین شده در بازار مسکن از سوی برخی واسطه‌ها روبه‌رو شده‌اند و با وعده‌های تکمیل بنا و نصب تجهیزات در آینده نزدیک، به خرید وسوسه شده‌اند.
این در حالی است که بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده بدفرجام بودن چنین خریدهایی است و از این رو لازم است متقاضیان آپارتمان نوساز به ویژه متقاضیان مصرفی که قصد ست در ملک خریداری شده را دارند، قبل از اقدام به عقد قرارداد، این فایل‌ها را که فعالان بازار از آنها به‌عنوان نخاله ملکی یاد می‌کنند، شناسایی کرده و از سایر آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار تمییز دهند و با اطلاع از ریسک خرید چنین واحدهایی، در صورتی که همچنان تمایل به خرید داشته باشند، پای معامله حاضر شوند.
فایل‌های نخاله در بازار ملک، واحدهای مسی ناتمام در ساخت و سازهایی هستند که در ظاهر ناتمام بودن آنها مشخص نیست، اما با قدری تامل نواقص واحد مشخص میشود. عرضه این واحدهای مشکل‌دار که در گروه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در ماه‌های اخیر به شکل محسوس افزایش یافته است.
نخاله‌های ملکی فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن هستند که با توجه به وضعیت فعلی بازار که عرضه آپارتمان نوساز به شدت کاهش یافته است، در قالب فایل‌های ماسک‌دار به متقاضیان واحد نوساز برای ست معرفی می‌شوند.
طی یک ماه اخیر که انتظارات تورمی دوباره سببافزایش قیمت مسکن شد، حجم معاملات این آپارتمان‌ها نیز به نسبت گذشته رو به افزایش گذاشته است؛ خریداران مصرفی از ترس ادامه روند رشد قیمت مسکن و خریداران سرمایه‌ای از بابت عجله برای تبدیل دارایی‌های خود، بعضا به خرید چنین واحدهایی اقبال نشان می‌دهند و آنها را به جای آپارتمان نوساز می‌پذیرند.
فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن که اکنون حجم قابل توجهی از عرضه نوسازها را به خود اختصاص داده‌اند، آپارتمان‌هایی هستند که پس از معاملات معدود واحدهای موجود در بازار طی یک تا دو سال اخیر، اکنون در بازار باقی مانده‌اند و بیشتر از فایل‌های شسته و رفته در معرض انتخاب متقاضیان واحد نوساز قرار دارند. اما خریداران مصرفی باید از تهدید این فایل‌ها مطلع باشند و با علم به کیفیت این معامله، تصمیم نهایی را اتخاذ کنند.
نخاله‌های ملکی عموما سه ویژگی دارند. ویژگی قطعی آنها این است که فروشنده ملک، سازنده یا مالک زمین نیست، بلکه فرد سومی است که در جریان ساخت و ساز واحد را در سال گذشته یا دو سال قبل پیش‌خرید کرده است.
ویژگی دوم این فایل‌ها قرار گرفتن ساختمان در مناطقی است که در یک سال گذشته بیشترین رشد قیمت را داشته و اکنون خریدار قبلی حتی پیش از تکمیل بنا و در جریان کمبود فایل نوساز در بازار، وسوسه فروش آن را پیدا کرده است.
از این رو چنین فایل‌هایی در دو منطقه ۲ و ۵ شهر تهران سهم قابل توجهی از عرضه نوسازها را به خود اختصاص داده‌اند. سومین ویژگی فایل‌های نخاله نیز این است که خریداران این واحدها که با توجه به عدم تکمیل، هنوز سند تفکیکی هم برایشان صادر نشده، اغلب قصد فرار از باتلاقی را که نیمه‌کاره ماندن ساختمان برایشان رقم زده دارند.
نکته قابل تامل که زیان قابل توجهی را متوجه خریداران این واحدها می‌کند، این است که شرایط فروش آنها مانند آپارتمان‌های تازه‌ساز تکمیل شده و آماده تحویل و ست است؛ به این ترتیب که اغلب فروشندگان این واحدها ۹۰ درصد بهای معامله را در روز امضای قرارداد از خریدار مطالبه می‌کنند.
این در حالی است که واحدهای مذکور اغلب فاقد کابینت، شیرآلات و لوازم بهداشتی ساختمانی و بالطبع فاقد رنگ و کاغذ دیواری هستند. محوطه‌کاری این ساختمان‌ها نیز اغلب نیمه کاره رها شده است؛ افزون بر این هنوز هیچ واحدی در این ساختمان‌ها مسی نشده و کسی در ملک ساکن نشده است.
با این حال نکته فریبنده این فایل‌ها نمای کامل ساختمان است که خریداران را دچار خطای تشخیصی می‌کند و موجب میشود آنها فکر کنند زمان زیادی به تکمیل بنا باقی نمانده است.
ریسک خرید این ساختمان‌ها بسیار بالاست، چراکه نیمه‌کاره رها شده‌اند، به این معنا که یا به دلیل اختلافات تعمدا از طرف سازنده متوقف شده‌اند یا اینکه سازنده به دلیل آسیب‌هایی که در جریان رشد قیمت مصالح ساختمانی به آن دچار شده، به‌رغم تمایل به تکمیل واحد، بودجه مورد نیاز آن را ندارد. در نتیجه احتمال بروز چالش و تنش برای خریدار در مواجهه با سازنده اصلی ساختمان بسیار زیاد است.
متقاضیان خرید واحد نوساز باید بدانند که برخی از این فایل‌ها ساختمان‌هایی هستند که توسط سازندگان معروف یک محله یا منطقه ساخته شده‌اند و اتفاقا واسطه‌های ملکی از بنام و شناخته شده بودن سازنده به‌عنوان یک مزیت یاد می‌کنند تا تهدیدهای این قبیل فایل‌ها برای خریدار پنهان باقی بماند.
کارشناسان معتقدند این نوع از عرضه املاک نوساز در واقع یک پیش‌فروش با ظاهر فروش است و حتی نمی‌توان از آن به‌عنوان یک پیش‌فروش شسته و رفته یاد کرد، بلکه یک پیش‌فروش مبهم و ناسالم است، از این بابت که زمان قطعی تحویل ملک در واقعیت مشخص نیست.
در واقع از آنجا که واحد از سازنده یا مالک زمین خریداری نمی‌شود، فرد سومی که در یکی دو سال اخیر واحد را پیش‌خرید کرده، باید به خریدار جدید تعهد دهد که چه زمانی ملک را تحویل خریدار خواهد داد و این در حالی است که وی اصلا در قرارداد اولیه که زمان تحویل ملک مشخص شده نقشی ندارد و حتی خود مغبون عدم ایفای تعهدات سازنده است.
اگر خریدار از فروشنده اسناد پیش‌خرید را مطالبه کند، خواهد دید که زمان تحویل ملک در آن قرارداد، ماه‌ها قبل تعیین شده و از موعد آن زمان زیادی گذشته است. حالا همین فرد که در قبال عدم ایفای تعهد سازنده متضرر شده، می‌خواهد وعده جدید او را به خریدار جدید اعلام و در قرارداد درج کند.
طبیعی است احتمال اینکه این وعده محقق شود، با توجه به خلف وعده‌های مکرر قبلی چندان زیاد نیست و خریدار مصرفی که قصد ست در ملک را دارد، دچار مشکل خواهد شد. از طرفی کیفیت و کمیت تجهیزاتی که در جریان تکمیل این واحد از سوی سازنده به‌کار گرفته خواهد شد نیز مشخص نیست، چراکه سازنده طرف معامله نیست و ممکن است برای تحویل ملک به خریدار جدید، تغییراتی در تعهدات اولیه خود اعمال کند.
به این ترتیب معامله مذکور یک پیش‌خرید نافرجام و با ریسک بالا خواهد بود که متقاضیان مصرفی واحدهای نوساز باید از آن پرهیز کنند یا دست کم این فایل‌ها را با توجه به ویژگی‌هایی که ذکر شد، شناسایی کرده و با اطلاع از ریسک خرید آنها، تصمیم به عقد قرارداد بگیرند.
هرچند به نظر می‌رسد چنین خریدی فاقد منطق است و فروشنده ملک به جای اینکه مسیر زمانبر حقوقی برای پیگیری ضرر و زیان خود را طی کند، تصمیم گرفته با فروش ملک به دیگری، از این باتلاق بگریزد.
قیمت‌گذاری نامتعارف، واکنش خنثی متقاضیان واقعی به قیمت‌های فعلی، عدم قطعیت در سطح اقتصاد کلان و انتظارات تورمی در حوزه ساخت و ساز، بازار مسکن را در شرایط مه‌آلود قرار داده که ت‌گذار با ساماندهی سایت‌های فروش ملک در فضای مجازی و اتخاذ مدل‌های تأمین مالی برای بخش عرضه و تقاضا درصدد غلبه بر شرایط فعلی است.
قیمت‌گذاری‌های نامتعارف از سوی طرف عرضه، مسکن را برای طرف تقاضا دست‌نیافتنی کرده است. در هفته‌های اخیر قیمت‌های پیشنهادی مسکن در فضای مجازی به طور روزانه بالا می‌رفت تا اینکه روز پنج‌شنبه ۱۲ اردیبهشت ماه با ورود پلیس فتا، حذف قیمت‌های بازار خودرو و مسکن به مدیران سایت‌های واسط ابلاغ شد.
وزیر راه و شهرسازی وضعیت کنونی را ریشه در عملیات روانی دشمن می‌داند که عده‌ای آگاهانه یا ناآگاهانه آتش‌بیار معرکه شده‌اند. اسلامی گفته است که اساساً معامله مسکنی با این نرخ‌ها صورت نگرفته و بازار مسکن در رکود به سر می‌برد. وزیر راه و شهرسازی از زمان روی کار آمدن، مهم‌ترین عامل برای ایجاد ثبات قیمتی را تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا می‌داند؛ موضوعی که مازیار حسینی، معاون او معتقد است در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی مورد غفلت قرار گرفته و ت‌های انقباضی در حوزه تولید مسکن به بر هم خوردن این توازن منجر شده است.
با این حال، سازندگان مسکن، ایجاد موانع متعدد را از جمله عوامل رکودزا در حوزه ساخت می‌دانند. انبوه‌سازان می‌گویند که فشار مالیاتی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد قیمت زمین و سایر عوامل تأثیرگذار بر حوزه ساخت و ساز طی یک سال گذشته، تأثیر خود را با بروز جهش قیمتی بر طرف تقاضا ایجاد کرده است. اخیراً نیز بخشنامه‌ای از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به منظور احیای ت ارجاع نظارت برای سازمان نظام مهندسی ابلاغ شده که انبوه‌سازان این موضوع را نوعی توزیع کوپن برای گروهی خاص و مغایر ت‌های کلان دولت ارزیابی می‌کنند.
بانک عامل بخش مسکن در روزهای اخیر بسته‌ای را به منظور رونق‌دهی به این حوزه رونمایی کرد که مهم‌ترین بخش آن به افزایش سقف تسهیلات ساخت تا ۱۷۰ میلیون تومان و راه‌اندازی لیزینگ مسکن مربوط است. پیشنهاداتی که در صورت اجرا ممکن است در تسهیل شرایط برای هر دو طرف عرضه و تقاضا مؤثر باشد.
بانک مسکن در روزهای اخیر از بسته‌ای رونمایی کرد که در آن به تقویت بخش عرضه تاکید شده است. طبق این مدل، سقف تسهیلات ساخت واحد مسی در تهران حداکثر ۱۷۰ میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش می‌یابد. سال گذشته این عدد ۱۱۰ میلیون تومان بود. همچنین در مراکز استان‌ها این مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان است و در سایر شهرها ۱۳۰ و در مناطق کمتر توسعه‌یافته نیز سقف این تسهیلات به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
از پنج سال قبل طرح لیزینگ مسکن توسط فعالان حوزه ساخت و ساز با هدف فروش واحدهای متوسط به بالا مطرح شد که به دلیل عدم همخوانی با توان خریداران، ناشی از کوتاه بودن مدت زمان بازپرداخت و اقساط بالا متوقف ماند.
در روزهای اخیر این طرح برای بار دوم با هدف انجماایی از بازار ملک هم در حوزه فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز و هم واحدهای مسی در حال ساخت، در دستور کار قرار گرفت. گروه متقاضیان جابه‌جایی در بازار مسکن – دهک متوسط رو به بالا دارای استطاعت پرداخت قسط بالا – برای فروش خانه ریزمتراژ و خرید بزرگ‌متراژ به حداقل ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز دارد.
کارشناسان معتقدند تسهیلات لیزینگ مسکن می‌تواند برای واحدهای میان متراژ و بزرگ، تقاضای مؤثر ایجاد کند و ضمن احیای نبض معاملات خرید در بخشی از بازار که با مازاد عرضه (واحدهای بزرگ) روبه‌رو است، فایل مناسب خانه‌اولی‌ها را نیز در بازار اضافه کند. این تسهیلات در نهایت بازار ساخت‌وساز را – به‌واسطه فروش تازه‌سازها – از رکود خارج خواهد کرد.
دبیر کانون انبوه‌سازان می‌گوید موضوع افزایش سقف تسهیلات ساخت در قالب فروش اقساطی به شکل مشارکت مدنی، طی چهار سال گذشته از طرف ما پیشنهاد شده که می‌تواند به صورت فروش اقساطی قابل واگذاری به خریداران باشد؛ مشروط بر آنکه نرخ سود تسهیلات این طرح حداکثر ۱۲ تا ۱۴ درصد باشد.
فرشید پورحاجت با تاکید بر تقویت بنگاه‌های تولیدی افزود: قدرت نقدینگی بخش خصوصی به یک سوم کاهش یافته و. همکاران ما توان خرید زمین‌هایی که قبلاً می‌خریدند را ندارند. دولت باید با پرداخت تسهیلات در قالب سرمایه در گردش یا مشارکت مدنی، قدرت نقدینگی بخش خصوصی را افزایش دهد.
تعادل‌بخشی در بازار مسکن باید به نحوی صورت گیرد که دو طرف موازنه یعنی بنگاه تولیدی و از قدرت جامعه هدف مدنظر قرار گیرد. نمی‌توانیم کالایی تولید کنیم و آنقدر قیمت آن را بالا ببریم که مردم توان خرید نداشته باشند. اصابت تسهیلات به جامعه هدف باید محور اصلی ت‌ها باشد.
پورحاجت با انتقاد از اصلاحیۀ شیوه‌نامۀ تبصرۀ ۲ مادۀ ۲۴ آیین‌نامۀ اجرایی مادۀ ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که در روزهای اخیر توسط مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام شده گفت: این بخشنامه برای تأمین منافع عده‌ای خاص ارائه شده است. انتظار این بود که ت‌گذار به نحوی موضوعات را دنبال کند تا چرخ تولید کشور از حرکت نایستد، نه اینکه سازندگان را مجدداً دچار آشفتگی ذهنی کنند. شیوه‌نامه قبلی که توسط وزیر سابق راه و شهرسازی ارائه شده بود چرخ تولید را باز کرد و یک فضای رقابتی در یک بازار ایجاد کرده بود. مردم می‌توانستند بسته خدمتی را با میل و سلیقه‌ی خود و کاملاً تسهیل‌گرانه دریافت کنند. اما آقای حسینی ظاهراً قصد دارد سیستم کوپنی را مجدداً احیا کند.
وی افزود: تجربه چند ساله ما در حوزه ساخت اثبات کرده سیستم توزیع کار توسط یک ارگان برای خدمات مهندسی، فسادزا است. این واقعیت را بپذیریم که هر جا یارانه دادیم به انحراف از مسیر اصلی منجر شد. ما از وزیر راه و شهرسازی انتظار داشتیم بدون نظرخواهی از بخش خصوصی هیچ بخشنامه‌ای را اعلام نکند. این ابلاغیه به لحاظ قانونی در تضاد با قانون بهبود مستمر فضای کسب و کار است که معاون اول رئیس‌جمهوری همواره به آن تاکید داشته و دارند. شیوه‌نامه تبصره ۲ ماده ۲۴ آئین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی در دستور کار شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی بوده و اگر مسؤولان وزارت راه و شهرسازی قصد داشتند تصمیمی در این زمینه بگیرند باید با اتاق ایران و شورای گفت‌وگوی دولت و بخش خصوصی م می‌کردند.
درباره این سایت